Avulis įvardijo, kas šiandien labiau apsimoka: sprendimą gali pakeisti palūkanų normos

Praėjusiais metais Vilniaus pirminėje nekilnojamojo turto (NT) rinkoje parduota turto už 1 mlrd. eurų. Ekspertai šiems metams taip pat prognozuoja palankią situaciją rinkoje, nes įsigaliojo antros pakopos pensijų reforma, o metų viduryje pirmajam būstui bus taikomas mažesnis pradinis įnašas.

Vis dėlto ekonomistas Marius Dubnikovas ir „Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis tinklalaidėje „NT rinka 2026-aisiais – ko laukti? | „Daugiau nei finansai“ #5“ aptarė, ar šių veiksnių reikšmė nėra pernelyg sureikšminama ir ar ateityje gali pasikartoti 2005 metais fiksuotas 9 proc. NT kainų augimas.

Rinkos aktyvumą lems ne vien pensijų pinigai

M. Dubnikovo vertinimu, į NT – vieną svarbiausių gyventojų investicijų – galėtų nukeliauti beveik milijardas eurų iš antros pakopos pensijų sistemos atsiimtų lėšų. Šie pinigai galėtų būti panaudoti pradiniam būsto įnašui, turimos paskolos likučiui padengti, žemės sklypui ar automobilio stovėjimo vietai pirkti. Kita dalis gyventojų juos galėtų skirti remontui bei buitinės technikos atnaujinimui.

A. Avulis pažymėjo, kad 2025 metų NT rinkos atsigavimas nustebino tiek plėtotojus, tiek pirkėjus, nes tokio aktyvumo niekas nesitikėjo. Tačiau, jo manymu, 2026-aisiais tokio pat augimo tempo tikėtis nebėra pagrindo.

Pasak „Hanner“ valdybos pirmininko, dalis rinkos jau išnaudojo savo potencialą. Nors iš antros pakopos atsiimtos lėšos sudaro reikšmingą bendrą sumą, vienam žmogui vidutiniškai tenkanti dalis nėra didelė. Jo vertinimu, pradinio įnašo sumažinimas iki 10 proc. būtų buvęs reikalingesnis prieš porą metų. Šis sprendimas skatins rinkos aktyvumą, tačiau poveikis, anot A. Avulio, nebus toks didelis, kaip dažnai manoma.

Kur kas svarbesniu veiksniu jis vadino rekordines investicijas į gynybos infrastruktūrą. Artimiausius porą metų statybos bendrovių pajėgumai bus nukreipti į tokius projektus, o darbuotojų trūkumas ir ribotas medžiagų bei konstrukcijų tiekimas ilgainiui gali turėti įtakos būsto kainoms.

A. Avulis atkreipė dėmesį, kad daugiabučių statybai reikalingų gelžbetoninių elementų šiemet žadama pagaminti tik ketvirtąjį ketvirtį, nes tokių pačių gaminių reikia ir gynybos projektams. Jo teigimu, projektai, anksčiau užbaigiami per 18 mėnesių, gali užtrukti iki 24 mėnesių.

Pirkti ar nuomotis?

Kalbėdamas apie vieną dažniausių būsto klausimų, A. Avulis nurodė, kad lietuviai gana greitai palygina nuomos kainą su mėnesine paskolos įmoka. Šiuo metu toks skaičiavimas palankesnis būsto pirkėjams.

Tačiau situacija galėtų keistis, jei Europos Centrinis Bankas nuspręstų didinti palūkanų normas. Tokiu atveju, pasak A. Avulio, žmonių pasirinkimui tarp būsto įsigijimo ir nuomos tai jau galėtų turėti įtakos.

Būstas vertinamas ne tik kaip gyvenamoji vieta, bet ir kaip investicija, todėl jis lyginamas su kitomis ilgalaikio investavimo galimybėmis. Siekiantieji ilgalaikių finansinių tikslų gali rinktis valstybines obligacijas, obligacijų fondus, taupymo lakštus, įmonių akcijas bei obligacijas, investicinį gyvybės draudimą ar kitus žinomus investicinius įrankius.

Šiuo metu būsto nuomos grąža nėra didelė ir siekia apie 4 proc. Vis dėlto investicijos į NT patrauklumą stiprina sparčiai kylanti turto vertė: per pastaruosius metus ji padidėjo beveik 10 proc.

M. Dubnikovas priminė „Eurostat“ apžvalgą, kurioje palyginti 2010 ir 2025 metai. Per 15 metų Lietuva pagal NT kainų augimą, viršijantį 200 proc., Europos Sąjungoje užėmė trečią vietą po Vengrijos ir Estijos.

A. Avulis pateikė Žvėryno pavyzdį: prieš dešimtmetį būstas šiame NT projekte kainavo 2 tūkst. eurų už kv. m, o dabar čia parduodamų butų kainos siekia 4–5 tūkst. eurų už kv. m. Toks vertės augimas didina susidomėjimą NT rinka, tačiau jis abejoja, kad tokia tendencija tęsis visada.

Įperkamumo klausimas taps vis svarbesnis

A. Avulio skaičiavimu, vidutinė būsto su daline apdaila kaina Vilniuje dabar siekia 3 800 eurų už kv. m. Visiškam įrengimui dar gali reikėti papildomų 600–700 eurų už kv. m. Vakarų Europoje būsto kainos paprastai svyruoja nuo 4 iki 5 tūkst. eurų už kv. m, tačiau tokia kaina jau apima visą apdailą.

M. Dubnikovas pastebėjo, kad NT kainos tokiose šalyse kaip Ispanija ar Italija lietuviams atrodo gana patrauklios. Tuo metu Londone vidutines pajamas gaunančiam žmogui įsigyti butą netoli centro yra neįmanoma. Ekonomistas kėlė klausimą, ar panaši padėtis ilgainiui negalėtų susiklostyti ir Vilniuje.

A. Avulio teigimu, kol didėja atlyginimai, atrodo, kad situacija yra gera. Vis dėlto pajamų augimui sustojus būsto įperkamumas pradėtų mažėti. Jis mano, kad šį reiškinį bus galima stebėti ir šiais metais, o sprendimas, ar pirkti, ar nuomotis būstą, gyventojams taps dar aktualesnis.