Tragiška būsto praeitis gali numušti kainą: kada pardavėjas privalo atskleisti tiesą?

Ar ryžtumėtės pirkti būstą, kuriame anksčiau mirė žmogus? Vieniems pirkėjams tokia informacija gali tapti priežastimi ieškoti kito varianto, o kiti ją mato kaip progą susitarti dėl mažesnės kainos.

Japonijoje būstai, kuriuose yra įvykusi nelaimė, neretai parduodami arba nuomojami gerokai pigiau. BBC skelbia, kad 69 metų amerikietė šioje šalyje nusipirko trijų miegamųjų namą už 20 mln. jenų, arba apie 113 tūkst. eurų. Panašūs namai toje pačioje vietovėje kainuoja apie 45 mln. jenų, arba maždaug 254 tūkst. eurų.

Šio namo kaina buvo mažesnė, nes jame anksčiau mirė moteris. Kitu atveju Tokijuje gyvenanti mergina už buto nuomą moka beveik 30 proc. mažiau – ankstesnis būsto gyventojas ten nusižudė.

Japonijoje tokie objektai vadinami jiko bukken, tai yra būstais, kuriuose įvyko nelaimė. Pagal 2021 metais paskelbtas šalies valdžios gaires, nekilnojamojo turto tarpininkai turi atskleisti informaciją apie tam tikras būste įvykusias mirtis.

Lietuvoje tokios informacijos atskleidimo pareigos ir poveikis būsto kainai vertinami kitaip.

Tragedija gali sumažinti kainą keliolika procentų

Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos sertifikuotas „Capital Team“ NT brokeris Gytis Sriubas teigia, kad būsto pardavimo kainą gali paveikti emocinė pirkėjų reakcija.

Jo vertinimu, būstas, kuriame įvyko žmogžudystė, savižudybė ar kita plačiai aptarta tragedija, kartais gali būti parduodamas keliais ar net keliolika procentų pigiau. Vis dėlto vienos nustatytos nuolaidos nėra – reikšmės turi įvykio aplinkybės, jo viešumas, nuo nelaimės praėjęs laikas ir konkrečių pirkėjų požiūris.

Brokeris atkreipia dėmesį, kad išskirtiniais atvejais, kai įvykis buvo ypač rezonansinis, plačiai žinomas ar išsiskyrė itin šiurpiomis detalėmis, poveikis kainai galėtų būti didesnis. Tačiau, jo teigimu, nereikėtų manyti, kad kiekvienas toks būstas automatiškai netenka pusės vertės.

Per dešimt metų darbo NT brokeriu G. Sriubui teko parduoti ne vieną būstą, kuriame žmogus mirė natūralia mirtimi, taip pat kelis objektus, kuriuose buvo nusižudyta.

Pasak jo, pirkėjų požiūriai skiriasi. Jei būste mirė garbaus amžiaus žmogus, tai dažniausiai netrukdo žmonėms jo įsigyti. Tačiau savižudybė ar žmogžudystė daliai klientų gali būti pakankama priežastis atsisakyti net ir patraukliai atrodančio pasiūlymo.

G. Sriubo teigimu, dažniausiai svarbiausia būna ne pati kaina, o potencialių pirkėjų įsitikinimai ir nuogąstavimai, kad toks turtas gali turėti blogą aurą.

Vieniems tai kliūtis, kitiems – investicinė galimybė

Brokeris pirkėjus skirsto į dvi pagrindines grupes: žmones, būstą perkančius sau, ir investuotojus, įsigyjančius NT nuomai ar vėlesniam perpardavimui.

Savo gyvenimui būsto ieškantys pirkėjai dažniau vertina emocinį ryšį su namais, todėl žinia apie ten įvykusią tragediją gali pakeisti jų sprendimą. Investuotojams paprastai aktualesnė potenciali nuomos grąža, galima pardavimo kaina bei galimybė rasti nuomininką ar kitą pirkėją.

Tačiau net investuotojams būsto istorija gali būti svarbi, ypač tada, kai nelaimė įvyko neseniai. G. Sriubas pastebi, kad kaimynai kartais būsimiesiems nuomininkams ar pirkėjams pasakoja apie šviežius įvykius, o tai gali mažinti investuotojo uždirbamą pelną.

Jo vertinimu, pirkėjai, nusprendę įsigyti tokį būstą, gali jo praeitį pasitelkti derėdamiesi dėl mažesnės kainos, nors ne visuomet tai duoda rezultatą.

Oficiali rinkos vertė dėl to paprastai nesikeičia

NT vertintoja ir verslo plėtros vadovė Giedrė Tursienė nurodo, kad Lietuvoje būste įvykusi tragiška mirtis dažniausiai nedaro įtakos oficialiai nustatomai jo rinkos vertei. Pagrindinė priežastis – ši informacija nėra viešai prieinama.

Jos teigimu, jei tokie duomenys būtų vieši, būsto likvidumas galėtų sumažėti, o kartu galėtų kristi ir jo rinkos vertė.

G. Tursienė pažymi, kad Lietuvoje nėra duomenų bazės, kur būtų renkama informacija apie gyvenamuosiuose būstuose įvykusias mirtis. Dėl to atliekant oficialų turto vertinimą nėra pakankamai duomenų nustatyti, kaip tokia objekto istorija veikia jo kainą.

Ar pardavėjas turi informuoti apie būste įvykusią mirtį?

Advokatė Loreta Selilionė aiškina, kad Lietuvoje nėra bendros pareigos pardavėjui savo iniciatyva pranešti pirkėjui, jog būste anksčiau mirė žmogus.

Anksčiau būste įvykusi mirtis savaime nėra laikoma turto trūkumu, apie kurį pardavėjas privalėtų informuoti. Tačiau situacija gali keistis, jeigu pirkėjas pats pasiteirauja apie būsto praeitį.

Pasak advokatės, jei pirkėjas domėtųsi tokiomis aplinkybėmis, ypač nurodytų, kad ši informacija jam yra esminė, ji galėtų būti pripažinta svarbia pirkėjui. Tokiu atveju pardavėjas turėtų ją atskleisti.

Nuslėpus svarbią informaciją gali kilti ginčas dėl kainos ar sutarties

L. Selilionė nurodo, kad pirkėjas, apie būste įvykusią tragediją sužinojęs tik po sandorio, tam tikromis aplinkybėmis galėtų reikalauti mažinti kainą arba nutraukti pirkimo–pardavimo sutartį.

Vis dėlto vien fakto, kad būste kažkada mirė žmogus, tokiam reikalavimui nepakaktų. Reikėtų vertinti, ar pirkėjas prieš sandorį klausė apie tokius įvykius ir ar pardavėjas pateikė teisingą informaciją.

Advokatė taip pat pažymi, kad jei būste buvo itin baisių įvykių, reikalavimus teoriškai būtų galima kelti ir tuomet, kai pirkėjas iš anksto tokia informacija nesidomėjo. Tuomet būtų vertinama, ar vidutinis pirkėjas, sužinojęs tokias aplinkybes, galėtų pagrįstai į jas taip reaguoti.

Jeigu pirkėjas tiesiogiai paklaustų apie būste įvykusias mirtis, o pardavėjas sąmoningai pateiktų melagingą atsakymą, pastarajam galėtų grėsti teisinė atsakomybė.

L. Selilionė pataria pirkėjams visus jiems svarbius klausimus užduoti raštu – taip vėliau būtų lengviau įrodyti, kokia informacija buvo prašoma ir pateikta.