Remontas bute gali baigtis skaudžiai: už savavališkus darbus gresia iki 6 tūkst. eurų

Planuojant atnaujinti butą ar balkoną vien entuziazmo ir santaupų remontui gali nepakakti. Išardžius sieną, perkėlus radiatorių, įrengus kondicionierių, įstiklinus balkoną ar pritvirtinus vaizdo kamerą, galima paliesti bendrąją daugiabučio nuosavybę. Tuomet gali grėsti ne tik baudos, bet ir pareiga pašalinti įrengtus sprendimus.

Teisininkės ir mediatorės Raimondos Joskaudienės teigimu, savininkas savo būstą gali tvarkyti laisvai tik tol, kol nepažeidžia kitų gyventojų teisių ir neliečia visam namui priklausančio turto.

Bendrąją nuosavybę sudaro namo konstrukcijos, fasadas, stogas, bendrosios patalpos, taip pat mechaninės, elektros, šildymo, sanitarinės ir kitos bendros inžinerinės sistemos.

Remontui gali reikėti kelių skirtingų sprendimų

R. Joskaudienė pabrėžia, kad daugiabutyje nėra vieno universalaus leidimo visiems darbams. Vienais atvejais būtinas oficialus butų savininkų sprendimas dėl bendrosios nuosavybės, kitais – techninius darbus reikia suderinti su namo valdytoju arba inžinerinių sistemų prižiūrėtoju.

Kai kuriais atvejais prireikia ir statybą leidžiančio dokumento arba pranešimo apie statybos pradžią per „Infostatybą“.

Savininkų sprendimas paprastai reikalingas, jei darbai susiję su laikančiosiomis ar išorinėmis sienomis, fasadu, stogu, balkonų plokštėmis bei atitvarais. Jis taip pat būtinas palietus bendruosius vamzdynus, šildymo, vėdinimo, dujų, karšto vandens ar elektros sistemas, taip pat prie pastato išorės tvirtinant tam tikrą įrangą.

Teisininkė atkreipia dėmesį, kad vadinamasis kaimynų sutikimas dažniausiai reiškia ne kelių greta gyvenančių žmonių parašus. Paprastai reikia Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka priimto ir protokolu patvirtinto savininkų sprendimo.

Be tokio sprendimo įprastai galima atlikti kosmetinį remontą: dažyti sienas, keisti grindų dangą, vidaus duris ar virtuvės baldus. Dažniausiai galima pertvarkyti ir nelaikančiąsias buto pertvaras, jei jos nėra bendrojo naudojimo objektai, jose nėra bendrųjų sistemų, o darbai nekeičia namo paskirties, išvaizdos ar konstrukcijų.

Sienos storis dar neatsako į svarbiausią klausimą

Nelaikančiąją pertvarą bute dažniausiai galima išardyti arba perkelti be leidimo ir kitų savininkų pritarimo, jeigu nepaliečiami bendrojo naudojimo objektai bei inžinerinės sistemos. Tokie veiksmai laikomi paprastuoju remontu.

Tačiau griaunant laikančiąją sieną ar jos dalį, plečiant esamą angą arba įrengiant naują, situacija iš esmės keičiasi. Laikančiosios konstrukcijos priklauso visiems butų savininkams, o jų pakeitimas paprastai laikomas kapitaliniu remontu. Tokiems darbams reikia savininkų sprendimo ir kvalifikuoto projektuotojo parengto techninio darbo projekto.

Net ir tais atvejais, kai kapitaliniam daugiabučio remontui statybą leidžiantis dokumentas nebūtinas, gali tekti per „Infostatybą pranešti apie darbų pradžią. Kultūros paveldo objektuose bei kai kuriose saugomose teritorijose papildomai gali būti būtinas statybą leidžiantis dokumentas.

Pasak R. Joskaudienės, nustatyti sienos paskirtį vien iš jos storio, stuksenimo garso ar net kadastro plano ne visuomet įmanoma. Reikėtų kreiptis į techninį prižiūrėtoją, administratorių ar bendriją, peržiūrėti pastato projektą ir konstrukcinius brėžinius bei gauti kvalifikuoto konstruktoriaus išvadą. Pavojingiausia, anot jos, sieną išgriauti pirmiausia, o jos paskirtį aiškintis jau po to.

Radiatorių vietos keisti savo nuožiūra negalima

Radiatoriai ir šildymo vamzdžiai yra viso namo bendros šildymo sistemos dalis. Todėl gyventojas negali savarankiškai keisti radiatoriaus vietos, jų skaičiaus, galios ar prijungimo būdo.

Jeigu senas radiatorius pakeičiamas tokiu pačiu, nekeičiant jo galios, vietos ir prijungimo schemos, statybą leidžiantis dokumentas paprastai nereikalingas. Vis dėlto darbus būtina derinti su namo valdytoju ir šildymo sistemos prižiūrėtoju.

Daugiau reikalavimų atsiranda perkeliant radiatorių, montuojant papildomus radiatorius ar prie centralizuotos sistemos prijungiant šildomas grindis. Tai jau laikoma visos sistemos pertvarkymu, todėl reikalingas savininkų sprendimas, projektuotojo parengtas projektas ir pranešimas apie statybos pradžią per „Infostatybą“.

Kondicionieriui administratoriaus pritarimo neužtenka

Prie fasado tvirtinamas oro kondicionieriaus išorinis blokas, jei nekeičiamos laikančiosios konstrukcijos, laikomas paprastuoju remontu. Vis dėlto fasadas yra bendra namo savininkų nuosavybė, todėl įrangai pritvirtinti reikia savininkų daugumos sprendimo.

Vien administratoriaus ar bendrijos pirmininko parašo tam nepakanka. Jei namas nėra kultūros paveldo objektas ir nėra saugomoje teritorijoje, statybą leidžiančio dokumento dažniausiai nereikia. Tačiau saugomose teritorijose ar kitais teisės aktuose nustatytais atvejais jis gali būti privalomas, ypač jei įranga ryškiai pakeičia pastato išvaizdą.

Kondicionieriaus pastatymas balkone ne visuomet leidžia išvengti reikalavimų. Jei blokas tvirtinamas prie balkono plokštės, atitvaro ar fasado, gręžiamos skylės išorinėje sienoje arba įrengiami kanalai, taip pat paliečiama bendroji namo nuosavybė.

Taip pat būtina užtikrinti, kad kondensatas netekėtų fasadu ir nelašėtų į žemiau esančius balkonus, o triukšmas bei vibracija netrukdytų kaimynams.

Vėdinimo sistemos savavališkai keisti negalima

Recirkuliacinį gartraukį, kuris išvalo orą ir grąžina jį į tą pačią patalpą, paprastai galima įrengti kaip buitinį prietaisą. Tačiau prijungiant gartraukį prie bendrojo natūralaus vėdinimo kanalo, sprendimas turi atitikti viso namo vėdinimo sistemos projektą.

Negalima savo nuožiūra uždaryti kanalo, keisti jo skerspjūvio, ardyti šachtos ar montuoti ventiliatoriaus, kuris sukeltų atbulinę trauką arba nukreiptų kvapus į kitus butus.

Vėdinimo šachtos ir bendrieji kanalai priklauso bendrosioms inžinerinėms sistemoms. Norint juos pertvarkyti, būtinas savininkų sprendimas ir tinkamai parengtas techninis sprendimas.

Naujos ventiliacijos angos įrengimas išorinėje sienoje laikomas paprastuoju remontu, tačiau dėl to, kad išorinė siena ir fasadas yra bendroji nuosavybė, reikia savininkų sprendimo.

Įstiklinus balkoną keičiasi namo išvaizda

Balkono stiklinimas, nors gali atrodyti asmeninis pasirinkimas, keičia išorinį pastato vaizdą ir susijęs su bendrojo naudojimo konstrukcijomis. Dėl to prieš pradedant darbus būtina įsitikinti, kad jie leidžiami.

Lengvų konstrukcijų įstiklinimas, jei nekeičiamos ir nesilpninamos laikančiosios konstrukcijos, laikomas paprastuoju remontu. Tačiau kadangi keičiasi pastato išvaizda ir naudojami bendrieji objektai, būtinas savininkų daugumos sprendimas.

Įprastame daugiabutyje statybą leidžiančio dokumento dažniausiai neprireikia, tačiau kultūros paveldo statiniui ar saugomoje teritorijoje esančiam namui jis būtinas.

Jei keičiamos laikančiosios konstrukcijos, bet nekeičiami pastato išorės matmenys, darbai paprastai laikomi kapitaliniu remontu. Keičiant ir pastato matmenis, tūrį ar kontūrą, jie gali būti vertinami kaip rekonstravimas.

Balkono pavertimas uždara, šildoma ir visaverte kambario dalimi nėra paprastas įstiklinimas. Tokie darbai gali pakeisti konstrukcijas, energines savybes, šildymo sistemą ar oficialius patalpų duomenis, todėl jiems gali būti taikomi papildomi reikalavimai.

Kamera turi ne tik tvirtinimo, bet ir privatumo ribas

Vaizdo kamera balkone, terasoje ar prie buto durų negali būti montuojama ir nukreipiama bet kur vien dėl turto apsaugos. Jei įranga tvirtinama prie fasado, balkono atitvaro, plokštės, stogo ar kitų bendrųjų konstrukcijų, reikalingas bendras savininkų sprendimas. Tokia pati taisyklė taikoma saulės moduliams ir palydovinėms antenoms.

Jeigu įrengiant saulės elektrinę keičiama bendra namo elektros sistema, reikia projekto, savininkų sprendimo ir pranešimo apie statybos pradžią. Taip pat turi būti įvertinta, ar konstrukcijos atlaikys įrangą ir vėjo apkrovas, ar užtikrinta priešgaisrinė sauga bei nėra įrangos nukritimo rizikos.

Kameros atveju svarbu ir filmuojamas plotas. Kai filmuojama laiptinė, kiemas, bendra automobilių stovėjimo vieta, kaimynų durys ar langai, tvarkomi asmens duomenys. Tam reikalingas teisėtas duomenų tvarkymo pagrindas ir realus, pagrįstas saugumo poreikis.

Kamera turėtų fiksuoti tik kuo mažesnę konkrečiam saugumo tikslui reikalingą teritoriją. Įrašų negalima saugoti neribotai, o į stebimą vietą patenkantys žmonės turi būti informuoti apie filmavimą. Garso įrašymą paprastai būtų sunku pateisinti, o tiesioginis kaimyno durų ar privataus būsto filmavimas gali neproporcingai pažeisti privatumą.

Kubilas balkone gali tapti pavojinga tona

Daugiabučių balkonuose draudžiama naudoti malkomis, anglimis ar briketais kūrenamas kepsnines. Už priešgaisrinės saugos reikalavimų pažeidimus gali būti taikoma administracinė atsakomybė.

Dujinės kepsninės leidžiamos tik griežtai laikantis gamintojo instrukcijų, tačiau ir tuomet negalima sukelti gaisro pavojaus arba trukdyti kaimynams dūmais, kvapais bei triukšmu.

Prieš balkone įrengiant mažą pirtelę, statant kubilą ar baseiną, reikia įvertinti, ar įrenginys bus kilnojamas ar stacionarus, kaip jis bus tvirtinamas, prie kokių sistemų jungiamas ir kokią apkrovą turės išlaikyti balkonas.

Vienas kubinis metras vandens sveria maždaug toną, neįskaičiuojant pačios talpyklos ir joje esančių žmonių. Balkono konstrukcijos gali būti neprojektuotos tokiai koncentruotai apkrovai. Todėl net ir pripučiamas, prie konstrukcijų nepritvirtintas baseinas ar kubilas savaime nėra saugus – prieš jį statant vertėtų kreiptis į kvalifikuotą konstruktorių.

Už pažeidimus baudos gali išaugti iki 6 tūkst. eurų

Teisininkė pažymi, kad piniginė bauda yra tik viena iš galimų savavališko remonto pasekmių. Darbai, atlikti be privalomo statybą leidžiančio dokumento arba reikšmingai nukrypstant nuo patvirtinto projekto, gali būti pripažinti savavališka statyba.

Baudos dydį lemia atlikti darbai, statinio kategorija, vieta ir tai, ar asmuo pažeidimą padarė pirmą kartą.

Už neypatingojo statinio savavališką paprastąjį remontą nustatyta 60–140 eurų bauda, už savavališką kapitalinį remontą – 300–560 eurų, o už savavališką rekonstravimą – 1 200–2 300 eurų.

Jeigu darbai savavališkai vykdomi ypatingajame statinyje, kultūros paveldo objekte arba saugomoje teritorijoje, sankcijos gali būti gerokai griežtesnės. Pakartotinai pažeidus reikalavimus bauda gali siekti 6 tūkst. eurų.

Problemų gali kilti ir tada, kai statybą leidžiantis dokumentas nebuvo reikalingas, tačiau nepranešta apie statybos pradžią, nors tai buvo privaloma. Statybos inspekcija gali sustabdyti darbus, skirti administracinę nuobaudą, pareikalauti dokumentų, o pažeidimų nepašalinus – taikyti papildomą įmoką.

Gali tekti pašalinti tai, kas jau įrengta

Net ir be statybą leidžiančio dokumento atlikti darbai gali turėti rimtų pasekmių, jeigu savavališkai pakeičiama bendroji namo nuosavybė. Gyventojas gali būti įpareigotas viską atkurti į ankstesnę būklę.

Pavyzdžiui, be savininkų sprendimo prie fasado pritvirtintas kondicionierius, kamera ar kita įranga nebūtinai bus laikomi savavališka statyba siaurąja prasme. Tačiau kiti savininkai gali civiline tvarka reikalauti tokią įrangą išmontuoti arba pašalinti.

Atsakomybė gali kilti ir tuomet, kai po remonto užliejamas kitas butas, sugadinamos namo konstrukcijos, pablogėja šildymas ar vėdinimas, kyla gaisras, triukšmas ar padaroma kita žala. Tokiu atveju kaltas asmuo gali privalėti atlyginti visus nuostolius.

Kaip apibendrina R. Joskaudienė, kaimynai ar namo bendraturčiai gali reikalauti ne tik atlyginti žalą pinigais, bet ir pašalinti neteisėtai įrengtą konstrukciją, kamerą, kondicionierių, angą ar kitą įrangą.